Ein Hauskauf ist für die meisten die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens — und die erste, bei der plötzlich jede Zahl zählt. Nicht nur „was habe ich auf dem Konto", sondern: Was besitze ich insgesamt, was davon ist wirklich verfügbar, und was muss unbedingt liegen bleiben? Genau das beantwortet eine Vermögensübersicht. Wer sie vor dem Finanzierungsgespräch macht, geht nicht nur souveräner ins Gespräch mit der Bank — er trifft auch für sich selbst die bessere Entscheidung.
Warum die Vermögensübersicht vor dem Hauskauf steht
Sobald du eine Finanzierung anfragst, will die Bank eine Selbstauskunft: eine strukturierte Aufstellung deiner Vermögenswerte und Verbindlichkeiten. Guthaben, Depots, Bausparverträge, vorhandene Immobilien auf der einen Seite; Kredite und offene Salden auf der anderen. Was für die Bank eine Formalie ist, ist für dich die eigentlich wichtige Übung: Du siehst zum ersten Mal schwarz auf weiß, wie viel Nettovermögen du hast — und wie es sich verteilt.
Der Fehler, den viele machen: Sie schauen nur aufs Girokonto und den Tagesgeld-Bestand, vergessen aber ganze Säulen — den ETF-Sparplan, den alten Bausparer, den Rückkaufswert der Lebensversicherung. Umgekehrt rechnen manche Werte als Eigenkapital ein, die im Ernstfall gar nicht greifbar sind. Beide Fehler kosten: einmal Verhandlungsposition, einmal Liquidität.
Eigenkapital ist nicht gleich Eigenkapital
Die entscheidende Frage ist nicht nur wie viel du besitzt, sondern wie schnell und zu welchem Preis du an das Geld kommst. Sortiere dein Vermögen nach Verfügbarkeit — genau entlang der vier Säulen:
- Liquidität (Giro, Tagesgeld, Festgeld) — sofort verfügbar, der Kern deines Eigenkapitals. Festgeld nur, wenn es rechtzeitig zum Notartermin frei wird.
- Depot & Wertpapiere — grundsätzlich verfügbar, aber kursabhängig. Ob du ein Depot kurz vor dem Kauf auflöst, ist eine bewusste Entscheidung: Der Wert am Verkaufstag kann über oder unter deiner Planung liegen.
- Altersvorsorge — meist nicht als Eigenkapital nutzbar. Gesetzliche und viele betriebliche Anwartschaften sind vor Rentenbeginn gebunden; private Verträge lassen sich teils kündigen oder beleihen, oft aber mit Verlust. Sie gehört sichtbar in die Übersicht — aber als eigene, vorsichtig bewertete Kategorie.
- Sachwerte — Auto, Wertgegenstände, eine bestehende Immobilie. Selten kurzfristig zu Geld zu machen, aber relevant fürs Gesamtbild und teils als Sicherheit einsetzbar.
Erst wenn du dein Vermögen so aufteilst, siehst du deinen tatsächlich einsetzbaren Eigenkapital-Betrag — und nicht nur eine Netto-Zahl, die im Ernstfall zur Hälfte gebunden ist.
Die Reserve, die du nicht ins Haus steckst
Der teuerste Fehler beim Hauskauf ist, das gesamte Liquidvermögen als Eigenkapital einzusetzen. Plane bewusst zwei Puffer ein, bevor du deinen Eigenkapital-Betrag festlegst:
- Notgroschen: drei bis sechs Monatsausgaben, die unangetastet bleiben — für den Fall, dass Einkommen wegbricht oder eine große Reparatur ansteht.
- Umzugs- und Startphase: Direkt nach dem Kauf kommen Umzug, Renovierung, Möbel, erste Reparaturen. Diese Posten summieren sich schnell auf einen fünfstelligen Betrag.
In der Vermögensübersicht markierst du diese Reserve am besten als „nicht verfügbar für den Kauf". Was übrig bleibt, ist dein realistisches Eigenkapital.
Kaufnebenkosten: die 10 bis 15 Prozent, die niemand finanziert
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die musst du aus Eigenkapital tragen — und sie sind erheblich: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland rund 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar und Grundbuch (etwa 1,5 bis 2 Prozent) und, falls über Makler, dessen Provision. Zusammen kommen je nach Bundesland rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusammen. Wer diese Summe nicht getrennt eingeplant hat, erlebt beim Notartermin eine böse Überraschung. Rechne die Nebenkosten in deiner Übersicht als eigene Position gegen dein verfügbares Eigenkapital.
Schritt für Schritt: die Übersicht für den Hauskauf
Du musst dafür nicht bei null anfangen:
- 1. Alles zusammentragen — die vier Säulen vollständig erfassen. Die Schritt-für-Schritt-Anleitung steht im Leitfaden Vermögensübersicht erstellen.
- 2. Nettovermögen berechnen — Werte summieren, Schulden abziehen. Schnell geht das mit dem Nettovermögen-Rechner; strukturiert sammeln kannst du mit der kostenlosen Excel-Vorlage.
- 3. Nach Verfügbarkeit sortieren — was ist sofort einsetzbar, was gebunden, was Reserve?
- 4. Nebenkosten und Puffer abziehen — übrig bleibt dein realistisches Eigenkapital fürs Haus.
Der Hauskauf ist eine Phase — nicht das Ende
Vermögensspiegel hält alle vier Säulen zusammen und zeigt dir vor dem Kauf, was verfügbar ist. Nach dem Kauf begleitet er dich weiter: wie sich die Restschuld abbaut, wie dein Nettovermögen trotz Kredit wächst — durch jede Lebensphase, privat und ohne Bank-Anbindung.
Kostenlos startenHäufige Fragen zur Vermögensübersicht vor dem Hauskauf
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?
Als Faustregel sollten mindestens die Kaufnebenkosten (rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises, je nach Bundesland) aus Eigenkapital gedeckt sein, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto besser Zins und Rate. Entscheidend ist aber nicht nur die Summe, sondern welcher Teil deines Vermögens tatsächlich verfügbar ist. Wie du die passende Eigenkapital-Quote wählst und warum sie den Zins senkt, zeigt der eigene Ratgeber dazu.
Zählt die Altersvorsorge als Eigenkapital?
Meist nur eingeschränkt. Gesetzliche und viele betriebliche Anwartschaften sind vor Rentenbeginn nicht verfügbar. Private Verträge lassen sich teils kündigen oder beleihen, oft aber mit Verlusten oder steuerlichen Nachteilen. In der Übersicht gehört die Altersvorsorge sichtbar dazu — als Eigenkapital fürs Haus bewertest du sie aber getrennt und vorsichtig.
Wie viel Reserve sollte nach dem Kauf übrig bleiben?
Plane einen Notgroschen von etwa drei bis sechs Monatsausgaben ein, den du nicht ins Haus steckst. Direkt nach dem Kauf kommen erfahrungsgemäß Umzug, Renovierung, Möbel und erste Reparaturen. Wer sein gesamtes Liquidvermögen einsetzt, steht beim ersten größeren Posten ohne Puffer da.
Welche Unterlagen will die Bank sehen?
Für die Selbstauskunft verlangen Banken in der Regel Nachweise über Guthaben, Depots, Bausparverträge, vorhandene Immobilien sowie bestehende Kredite und Verbindlichkeiten. Eine saubere, vollständige Vermögensübersicht mit Nettovermögen macht dieses Gespräch deutlich einfacher — und zeigt dir vorab selbst, wo du stehst.